URBANIURIS

Alteração da utilização de fracção autónoma para fins comerciais - Autorização do condomínio

1 - É consabido que, em regra, uma grande parte das câmaras municipais, senão mesmo a maioria, exige, no âmbito da instrução de processos de licenciamento ou autorização de operações urbanísticas de que sejam objecto fracções autónomas de prédios constituídos sob o regime da propriedade horizontal, autorização da maioria dos condóminos, sempre que a pretensão consubstanciada no respectivo pedido respeite a obras que afectem uma parte comum do prédio ou à alteração da utilização de qualquer uma das suas fracções autónomas.

2 - A devida autorização é comprovada através da acta da assembleia de condóminos em que aquela tenha sido prestada.

3 - Ora, se no que tange às obras susceptíveis de alterar ou afectar determinadas partes dos prédios, como as paredes mestras e as que constituem a estrutura daqueles, as colunas, os pilares, telhados, terraços de cobertura, e demais elementos enumerados no art. 1421.º do Código Civil, é pacífica a opinião de que deverá ser exigida autorização do condomínio, porquanto um condómino não tem poderes para intervir unilateralmente num bem comum, alterando-o sem autorização dos demais, já quanto às denominadas “alterações de funções” a aplicabilidade incondicional de tal exigência parece, no mínimo, bastante discutível.

4 - Com efeito, na propriedade horizontal congregam-se dois direitos reais distintos: um de propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas, e outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no já citado art. 1421.º do Código Civil.

5 - Assim, o que há de específico no direito de compropriedade sobre as fracções autónomas é apenas o facto de sobre tal direito impenderem restrições que não derivam do regime normal do domínio, mas que a lei estabelece ou permite em virtude do objecto do direito de cada condómino se integrar num edifício de estrutura unitária, onde existem outras fracções pertencentes a proprietários diversos.⁽¹⁾

6 - Ora, as limitações impostas pela Lei, no âmbito do direito de propriedade horizontal, respeitam às relações entre os condóminos, sendo, por conseguinte, relações de âmbito estritamente privado. Aliás, o alcance da parte inicial do n.º 1 do artigo 1422.º do Código Civil é precisamente esse quando refere que «os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis».

7 - Deste modo, os poderes de licenciamento ou autorização da Câmara esgotam-se na verificação da conformidade de quaisquer obras com as regras de direito público, o que não quer dizer que o dono da obra fique exonerado da obrigação de respeitar todos os demais preceitos gerais e especiais a que a alteração haja de subordinar-se.

8 - E, no que a tal aspecto respeita, diga-se de passagem que os pedidos de licenciamento ou autorização de alteração da utilização de fracções integradas em prédios sujeitos ao regime de propriedade horizontal, estão sujeitos a um controle prévio administrativo, que inclui a sujeição, entre outros aspectos, ao cumprimento das normas do regulamento geral do ruído e respectiva certificação, por forma a garantir-se que as técnicas de isolamento acústico das fracções objecto de alteração são de molde a impedir a propagação de ruído às fracções vizinhas.

9 - E, ainda que, no futuro, viesse a verificar-se a existência de um grau de incomodidade (a confirmar mediante ensaio acústico), incompatível com a actividade residencial, mormente com o direito ao sossego àquela inerente, sempre a autoridade administrativa poderia deitar mão das providências estabelecidas no Dec.- Lei n.º 292/2000, de 14 de Novembro, que aprovou o Regulamento Geral do Ruído, mormente no seu artigo 27.º.

10 - Importa ainda esclarecer que uma alteração ao uso de uma determinada fracção nem sempre acarreta, s. m. o., uma alteração ao título constitutivo, até porque, encontrando-se uma fracção adstrita ao uso comercial, são muitas as actividades que aqui podem inserir-se, dado que o termo “comércio” é bastante abrangente, e o facto de legislação especial sujeitar certas actividades a um regime específico, visando sobretudo a salvaguarda da segurança e higiene públicas, não permite concluir que as mesmas já não são, por tal facto, comerciais,⁽²⁾⁽³⁾ até porque, embora se trate de um vocábulo polissémico, na acepção jurídico-comercial o sentido comummente atribuído a “comércio” corresponde ao do local onde tal actividade é exercida.

11 - De resto, não nos parece que se insira no âmbito das atribuições eminentemente públicas das autarquias locais, a tarefa de verificar se uma determinada utilização se insere no fim previsto no título constitutivo, dado que tal questão se compreende antes nas relações particulares que se estabelecem entre os condóminos, sendo certo que a respectiva Assembleia e, em última instância, os tribunais comuns, podem sempre impedir uma determinada utilização, se entenderem que a mesma desvirtua o fim previsto no título constitutivo, sendo que, neste caso, será ineficaz, face aos contra-interessados, o licenciamento eventualmente concedido pela câmara municipal.⁽⁴⁾

CONCLUSÕES:

a) O poder conferido às câmaras no âmbito da apreciação de pedidos de licenciamento/autorização de operações urbanísticas esgota-se na verificação da legitimidade dos seus requerentes, numa primeira análise, e na ulterior confirmação do cumprimento das normas que legal e regulamentarmente são aplicáveis aos projectos.

b) Ou seja, o controle que a câmara exerce é meramente de índole urbanístico-administrativa, traduzindo-se na apreciação da adequabilidade do projecto ao fim em vista.

c) Assim, na apreciação de um pedido de licenciamento/autorização de uma operação susceptível de afectar as partes comuns de um prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, a câmara deve exigir autorização dos demais condóminos porquanto quanto àquelas partes se aplica o regime da compropriedade, sendo que um condómino não possui, nesses casos, legitimidade para, unilateralmente, promover alterações que interfiram com a propriedade comum.

d) Já quanto aos pedidos de licenciamento de utilização de quaisquer fracções, e retirando os casos em que, dos elementos instrutórios se verifique que a pretensão se traduz numa notória alteração ao título constitutivo (o caso de se pretender alterar o uso de uma fracção destinada a habitação para comércio, de comércio para indústria, etc.), em que se deve exigir autorização prestada por todos os condóminos, não competirá à câmara, nos demais casos, ajuizar se determinada actividade se encontra compreendida no uso comercial de determinada fracção, isto porque tal vocábulo comporta um alcance jurídico relativamente vasto.

e) E, pelo facto de legislação especial exigir o cumprimento de determinados requisitos e formalismo específico para certas actividades (como por exemplo, a venda de géneros alimentícios, o fornecimento de refeições ou bebidas, etc.), não se poderá questionar o carácter comercial de tais actividades.

f) Aliás, ainda que viesse a ocorrer uma efectiva transmutação do carácter do uso da fracção, sempre será possível o recurso à via judicial, quer pela administração de condomínio, em representação dos demais condóminos, quer por qualquer condómino a título individual, até porque, nesse caso, a eventual concessão de licença pela câmara para a alteração seria, naturalmente, ineficaz face aos interesses dos contra-interessados.

g) Seja como for, e no que respeita ao acautelamento dos interesses e direitos dos demais condóminos, mais concretamente daqueles que, mercê da maior proximidade à fracção em causa, possam sofrer qualquer prejuízo derivado, designadamente, da propagação de ruído, vapores ou cheiros, sempre tal aspecto será salvaguardado com a exigência de cumprimento, no âmbito do licenciamento, dos requisitos técnicos aplicáveis, designadamente de isolamento acústico.

h) Por conseguinte, entendemos que os pedidos de autorização/licenciamento de alteração da utilização de fracções inseridas em prédios sujeitos ao regime de propriedade horizontal não devem ser sujeitos à apresentação de autorização do condomínio, com excepção dos casos em que o uso pretendido é incompatível com o fim previsto no título constitutivo.

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(1) Vide Prof. Henrique Mesquita, RDES, XXIII, 142-147.

(2) A este propósito, refere Júlio Pereira da Cunha, Director de Departamento da Câmara de Braga, em artigo inserido em “O Municipal”, n.º 191, que não implica uso diferente daquele a que é destinada, a afectação de uma fracção a café que, segundo o título constitutivo de propriedade, se encontra adstrita a comércio, isto porque o termo “comércio” é bastante amplo, comportando a troca de valores ou produtos por dinheiro ou a compra de venda de mercadorias. Assim sendo, e não ocorrendo, refere o mesmo, uma alteração do fim a que, segundo o título constitutivo de propriedade horizontal, é destinada a fracção – comércio – não se torna necessário autorização dos condóminos para conferir legitimidade ao requerente no licenciamento das obras que, eventualmente, hajam de se realizar com vista à instalação de um café. Tal autorização, consubstanciando o documento comprovativo de legitimidade para requerer o licenciamento, somente será de exigir no caso de ser dado uso diverso à fracção daquele a que foi destinado no respectivo título constitutivo.

(3) Ver também o parecer da ATAM, inserido em “O Municipal”, n.º 300, de Janeiro de 2006, pág. 12

(4) Acórdãos RP, de 9/11/1999 e de 1/01/ 2000, proferidos, respectivamente, no âmbito dos Recursos n.º s 9920912 e 30719.

A inexigibilidade de apresentação de autorização do proprietário para instrução de pedido de licenciamento de obras em estabelecimento de restauração e bebidas ao abrigo do DL n.º 168/97

1 – O Decreto- Lei n.º 168/97, de 4 de Junho,⁽¹⁾ e respectiva legislação que o veio regulamentar, impõem que os estabelecimentos de restauração e bebidas já existentes à data da entrada em vigor daquele diploma, e que não cumpram as prescrições naqueles contidas, realizem as obras necessárias com vista à concretização de tal desiderato.

2 – Sucede, porém, que os estabelecimentos daquela natureza se acham instalados, amiúde, em edifícios, ou parte destes, que se encontram arrendados aos exploradores dos mesmos.

3 – Nestas situações, muitas autarquias vêm exigindo, através dos respectivos serviços camarários, a instrução dos respectivos procedimentos correspondentes aos pedidos de licenciamento de obras exigidas pela citada legislação com declarações dos proprietários a autorizar a realização das mesmas.

4 – No entanto, quanto a estas situações, prescreve o art. 48.º do Dec- Lei n.º 168/97 o seguinte:

«1 – Quando, para dar cumprimento ao disposto no presente diploma e aos seus regulamentos, for necessária a realização de obras e benfeitorias nos estabelecimentos de restauração ou de bebidas, aplica-se a estes estabelecimentos o disposto no artigo 34.º do Decreto- Lei n.º 328/86, de 30 de Setembro, que para esse efeito se mantém em vigor, na parte respeitante aos estabelecimentos similares, independentemente da data de celebração do respectivo contrato de locação.

2 – O regime previsto no número anterior também se aplica nos casos em que a realização de obras e benfeitorias for determinada por lei ou por entidade da Administração com competência para o efeito.»

5 – Por sua vez, o artigo 34.º do citado Dec.- Lei n.º 328/86 estatui que “nos prédios ou parte dos prédios para o exercício da indústria hoteleira ou similar⁽²⁾ podem ser feitas, independentemente de autorização do locador, as obras aprovadas nos termos deste diploma que interessem directamente à exploração da indústria e consistam em meras benfeitorias”, considerando-se benfeitorias, para este efeito, as instalações de água, gás, aquecimento, condicionamento de ar, isolamento acústico, esgotos, eléctricas, telefónicas, televisão, sanitárias, contra incêndios ou de energias renováveis, bem como a instalação de elevadores, monta-cargas ou monta-pratos (n.º 2 do preceito citado).

6 – Resulta, assim, do exposto que os arrendatários ou locatários de estabelecimentos de restauração e bebidas que pretendam realizar obras para dar cumprimento ao Dec.- Lei n.º 168/97 e legislação regulamentar deste, ainda que para tal compelidos administrativamente, não carecem de autorização do proprietário/senhorio para tal fim.

7 – Com efeito, desde que do clausulado no contrato de arrendamento fique evidenciado o seu fim para exploração de estabelecimento de restauração e/ou bebidas, o locatário, ou seja, o explorador, não necessita de solicitar ao senhorio autorização para executar obras ou benfeitorias, desde que estas se destinem a dar cumprimento à legislação em vigor e se achem compreendidas no elenco do n.º 2 do art. 34.º do Dec.- Lei n.º 328/86 que, como atrás se referiu, para estes efeitos se mantém em vigor.

8 – Mercê da dispensa de apresentação do documento enunciado as câmaras lograriam obter uma simplificação dos respectivos procedimentos administrativos nas situações descritas, e evitar que, por questões alheias aos correspondentes procedimentos administrativos e às próprias câmaras, os proprietários impedissem e inviabilizassem o cumprimento da lei, gerando, na maioria dos casos, situações que conduzem necessariamente à imposição de ordens de cessação de utilização desses mesmos estabelecimentos, sendo certo que alguns proprietários procuram, com tais actuações, obter junto das câmaras decisões que substituam, na prática, uma sentença judicial de despejo.

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A demonstração de legitimidade dos requerentes de pedidos de licenciamento ou autorização de operações urbanísticas

É consabido que o requerente de um processo de licenciamento ou autorização, no momento da apresentação do respectivo pedido, deve fazer prova da titularidade de um direito que lhe confira a legitimidade para concretizar a pretensão urbanística subjacente ao respectivo pedido (cfr. n.º 1, “in fine“, do art. 9.º do Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).

Para prova dessa “legitimidade”, as câmaras exigem, de um modo geral, certidão do registo predial do prédio, condicionando a pretensão à inscrição da aquisição do prédio a favor do requerente do processo.

Ora, não nos parece que da lei resulte tal exigência.

Com efeito, o n.º 4 do citado art. 9.º do Dec.- Lei n.º 555/99, remete, quanto aos elementos instrutórios dos processos, para a Portaria n.º 1110/2001, de 19 de Setembro, exigindo esta, por outro lado, que os diversos pedidos de licenciamento aí previstos sejam instruídos, entre os demais elementos, com “documentos comprovativos da qualidade de titular de qualquer direito que confira a faculdade de realização da operação”, e ainda com “certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos”.

Se o legislador pretendesse que o “documento comprovativo da legitimidade” e a “certidão do registo predial”, fossem reciprocamente correspondentes, teria referido expressamente que os processos de licenciamento ou autorização deveriam ser instruídos com certidão da descrição emitida pela conservatória do registo predial da qual constasse a inscrição da aquisição a favor do requerente.

Ou seja, o legislador deixou bem patente a ideia de que ambos os documentos não são equivalentes, quer em sentido quer em conteúdo, e daí as referências em separado a cada um deles (que surgem, inclusive, em alíneas distintas dos respectivos preceitos).

E outra coisa não poderia ser: à parte a fé pública latente no registo, o mesmo não prova, necessariamente, a propriedade de um imóvel.

Como o art. 1.º do próprio Código do Registo Predial refere, o registo (predial) destina-se essencialmente a dar publicidade da situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.

Assim, se um particular outorga uma escritura pública de compra e venda, na qualidade de comprador, ele será proprietário do bem objecto do negócio após a prática desse acto notarial, e não apenas quando o levar ao conhecimento do registo.

Se esse mesmo proprietário requer, no espaço que medeia entre a celebração da escritura de compra e venda e a efectivação do respectivo registo da aquisição, o licenciamento de uma operação urbanística, ninguém, incluindo a Administração, poderá por em causa a existência, na esfera jurídica do interessado, do direito que o habilita a apresentar a sua pretensão.

Ao invés, quem se apresente perante a Administração como proprietário de um prédio, evidenciando essa qualidade através da certidão do registo predial, poderá, muito bem, não deter aquela qualidade: basta o facto de já ter alienado o seu prédio a um terceiro que, por sua vez, não tivera ainda a oportunidade de proceder ao registo na Conservatória da sua recente aquisição.

Outras vezes, são problemas associados ao trato sucessivo que dificultam a tarefa do registo, sem que, também aí, alguém possa questionar a legitimidade do requerente.

Então, porque será que o legislador determinou a exigibilidade, no âmbito dos processos de licenciamento ou autorização, de apresentação de documento comprovativo da legitimidade do requerente, por um lado, e da certidão emitida pela conservatória do registo predial, por outro lado.

Aquilo que parece ser uma despicienda “repetição”, terá outras razões de ser:

• Uma das primeiras radicará no facto da câmara necessitar de um documento que, a par da planta de localização, permita um melhor reconhecimento dos elementos físicos do prédio, tais como a sua área, confrontações e localização, dados estes que, em regra, não constam das escrituras, mas apenas da descrição predial.

• Por outro lado, há que verificar a existência de quaisquer ónus ou encargos sobre o prédio que possam constituir um óbice ao deferimento da pretensão, ou fazer depender a mesma da autorização de terceiros (é o caso do prédio se encontrar sob o regime de compropriedade, ou se achar inscrito sobre o mesmo algum direito real, como um usufruto ou até mesmo uma servidão predial), e tal tarefa só será conseguida, de um modo geral, através da análise da descrição predial e das inscrições em vigor.

• Acresce ainda que nos alvarás a emitir deverão constar os elementos que permitam identificar o prédio, designadamente o número da descrição e o artigo matricial, revelando-se tal referência imprescindível para efeitos registrais, notariais, ou mesmo fiscais.

Pelas razões enunciadas, entendemos que se um determinado interessado se apresenta perante a Administração a requerer a concessão de licença ou autorização, deveria considerar-se demonstrada a sua legitimidade desde que aquele apresentasse escritura de compra e venda do terreno objecto da pretensão urbanística, ainda que da certidão predial, que obrigatoriamente - repetimos - deve instruir o respectivo processo, não se ache ainda inscrita a aquisição a favor do mesmo.

Alteração de funções de fracções autónomas de prédios constituídos sob o regime de propriedade horizontal

1 - A propriedade horizontal é uma mistura de propriedade singular e compropriedade que implica o estabelecimento de especiais relações de vizinhança entre os condóminos a um ponto tal que há que fixar o estatuto real de direitos, deveres, encargos e fruições de que gozam aqueles.

2 - Daí que o título constitutivo da propriedade horizontal seja o verdadeiro pacto conformador do estatuto real do condomínio; e dizemos estatuto real porque a propriedade horizontal convola-se numa modalidade de direitos reais complementarizada embora por fruições e encargos que têm, muitos deles, carácter não real .

3 - A propriedade horizontal é um complexo de propriedade singular e de compropriedade; propriedade singular de cada condómino quanto à sua fracção, compropriedade quanto às partes comuns (art. 1420.º do C.Civil, como todos os que se citarem sem indicação de diploma). Mas quer quanto a uma quer quanto à outra, a lei impõe limitações proibitivas que advêm das relações de vizinhança (art. 1422.º, nº 1).

4 - O pacto constitutivo do condomínio fixa a ” lei” do condomínio; ou seja, é o pacto que nos dá o leque de regras, direitos e deveres de cada condómino aos quais se terá que adicionar ainda as normas imperativas da lei civil que nem o pacto pode sequer derrogar.

5 - Significa isto que o destino das fracções autónomas não pode ser alterado por qualquer condómino sem autorização dos demais. ⁽¹⁾

6 - Aliás, aqui radica a razão pela qual uma escritura de constituição de condomínio é levada ao registo predial: é para que aí fique registralmente fixado o estatuto real de condomínio que qualquer adquirente posterior pode conhecer com exactidão de forma a saber o que o vai obrigar ou não. Há, aqui, os efeitos típicos “erga omnes” e ainda os da sequela que a propriedade contem e que, por poderem atingir posteriores adquirentes da propriedade, devem constar de um registo público que possibilite àqueles o conhecimento do seu conteúdo.

7 - Temos, pois, que não pode qualquer condómino modificar como lhe apetecer (ainda que seja a sua própria fracção) aquilo que está corporizado no estatuto real do condomínio e que foi levado ao registo.

8 - Refere ainda, a este propósito, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3/11/1994 que “Os poderes de cada condómino, quanto às partes comuns, encontram-se condicionados pelos poderes dos demais condóminos, não sendo lícito a qualquer deles exceder os poderes do mero comproprietário; quanto às partes não comuns, o condómino encontra-se também limitado pelo facto de a fracção se integrar num edifício de estrutura unitária e, por isso, a sua actuação isolada não pode estar em desarmonia com a linha arquitectónica e arranjo estético global do prédio”.

9 - De todo o exposto resulta que a alteração de funções de uma fracção para um fim diverso daquele que se acha previsto no título constitutivo da propriedade horizontal carece de autorização dos condóminos prestada através de deliberação tomada em assembleia. Não pode essa autorização ser prestada unicamente pelo administrador de condomínio, o qual não possui poderes para tal.

10 - Em casos pontuais, poderá admitir-se que - exclusivamente para efeitos de licenciamento da alteração - seja apresentado documento autorizador devidamente assinado pela maioria dos condóminos: é o caso, por exemplo, do requerente não lograr obter a convocação de uma reunião da assembleia geral do condomínio.

11 - De qualquer modo, a obtenção da autorização dos restantes condóminos - independentemente da forma que assuma - é incontornável e constitui-se numa condição “sine qua non” aferidora da legitimidade do requerente do licenciamento.

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(1) Vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6/07/2004

A legitimidade para requerer o licenciamento ou autorização para realização de uma operação urbanística - Casos concretos

Nos termos do n.º 1 do artigo 9.º do Dec. - Lei n.º 555/99, de 16/12, no requerimento de licenciamento ou autorização de uma operação urbanística, deve o requerente indicar a qualidade de titular de qualquer direito que lhe confira a faculdade de realizar a operação a que se refere a sua pretensão, a fim da Câmara poder verificar se o mesmo detém legitimidade para o efeito.

Constituindo o pedido de licenciamento um acto de administração ordinária, a legitimidade do requerente é aferida pelo poder de administração do prédio e pela capacidade de exercício de direitos segundo a lei civil, a qual é também aplicável ao suprimento da incapacidade (art. 52.º, n.º 2 do Código do Procedimento Administrativo).

Os direitos que conferem legitimidade, nos termos do citado artigo, são o direito de propriedade e os direitos que atribuem a faculdade de realizar a operação urbanística porque assentes num título constitutivo, quer se trate de um título que confere direitos privados (usufruto, arrendamento, uso e habitação, superfície), quer de um título que confere direitos de natureza pública (por exemplo, a concessão de bens dominiais).⁽¹⁾

Determina, por sua vez, o n.º 1 do art. 11.º do DL 555/99 que na fase de saneamento e apreciação liminar do pedido de licenciamento/autorização, o Presidente da Câmara deve decidir sobre as questões de ordem formal e processual que possam obstar ao conhecimento do pedido, designadamente a questão da legitimidade.

Assim, o procedimento não deverá prosseguir, devendo o pedido ser rejeitado se o requerente não fizer prova da sua legitimidade, quando resulte claramente dos documentos entregues que o requerente não é o titular do direito que invoca, ou ainda quando o direito que se invoca não permite realizar a operação pretendida.

No caso do ARRENDAMENTO: em regra, é o proprietário que detém um direito que lhe confere a faculdade de realizar uma operação urbanística e requerer perante a Câmara o seu licenciamento/autorização.

Todavia, nada obsta a que também possa ser o arrendatário a requerer o licenciamento/autorização da operação perspectivada, desde que faça prova da sua legitimidade, destacando o facto de ter sido autorizado pelo senhorio a executar as obras correspondentes. ⁽²⁾

No caso específico dos CONTRATOS DE LOCAÇÃO FINANCEIRA, não se transmite, como se sabe, a propriedade do imóvel objecto do contrato, mas tão pouco o direito do gozo temporário daquele, mediante retribuição.

Assim sendo, quem é o verdadeiro proprietário do imóvel é a sociedade de locação financeira e não o locatário, o qual vê os seus poderes de disposição sobre o bem objecto do contrato de locação cerceados ou condicionados pelas limitações decorrentes da sua posição jurídica.

Significa isto que a legitimidade para requerer o licenciamento seja da construção, seja da utilização de um prédio ou sua fracção pertence, nestes casos, e em regra, ao proprietário, a não ser que a sociedade de locação financeira autorize expressamente o locatário a requerer perante a entidade administrativa competente as respectivas licenças.

Os pedidos de licenciamento cujo objecto seja um prédio em regime de COMPROPRIEDADE: entendemos que, nestes casos, o pedido de licenciamento deve ser requerido por todos os comproprietários ou por um deles com consentimento expresso dos restantes [neste sentido, o parecer da CCDR - A, de 08/07/1996, bem como a opinião sufragada na reunião de aperfeiçoamento profissional da A. T. A. M. realizada a 21/02/1992, publicada em "O Municipal", n.º 133, pág. 25].

No entanto, existem opiniões divergentes quanto aos casos de compropriedade: há, com efeito, quem entenda que qualquer dos comproprietários tem legitimidade para subscrever o pedido de licenciamento ou autorização, porque todos têm igual poder para administrar, conforme preceitua o n.º 1 do art. 985.º do Código Civil (“ex vi legis” o n.º 1 do art. 1407.º).⁽³⁾ Se houver oposição dos demais comproprietários, caberá à maioria decidir sobre o mérito da mesma, e, em último recurso, ao próprio tribunal comum.

Algo semelhante ao instituto jurídico da compropriedade surge a situação do domínio comum da PROPRIEDADE HORIZONTAL, que impõe que para a realização de obras que interfiram com as partes comuns ou que impliquem, de alguma forma, uma alteração do título constitutivo, designadamente no que tange ao destino de qualquer uma das sua fracções, se obtenha prévia autorização prestada através de deliberação tomada em assembleia de condóminos, representando uma maioria qualificada de 2/3 dos condóminos, ou da sua totalidade, se estiver em causa uma alteração ao próprio título constitutivo.

Quanto à situação dos PRÉDIOS PERTENCENTES A UMA HERANÇA INDIVISA e dado que é ao respectivo cabeça-de-casal que compete administrar os bens que compõem a mesma, nos termos do art. 2079.º do Código Civil, pode o requerimento de licenciamento ser assinado por aquele; deverá, no entanto, o pedido ser instruído com autorização dos demais herdeiros, dado que o cabeça-de-casal, sendo igualmente um herdeiro, não pode requerer licença para construir em seu nome sobre prédio da herança, porquanto não é titular dos respectivos bens mas apenas de quota ideal da herança.

Por último, o caso dos CÔNJUGES também merece alguma atenção: é que aqui temos que ter em conta a natureza do bem, ou seja, se é comum ou próprio de um deles, pois que, neste caso, o licenciamento terá necessariamente que ser requerido pelo respectivo titular.

Se o casal se encontra casado sob o regime de comunhão de adquiridos (que corresponde ao regime de bens supletivo, aplicável quando não exista convenção antenupcial que imponha outro regime de bens), serão bens próprios todos aqueles que cada um dos cônjuges tiver ao tempo da celebração do casamento, os bens que lhes advierem depois do casamento por sucessão ou doação, e ainda os bens adquiridos na constância do matrimónio por virtude de direito próprio anterior. ⁽⁴⁾ A tarefa de determinação da natureza do bem impõe, desde logo, que se analise a certidão do registo predial que necessariamente instrui o pedido de licenciamento: se o registo de aquisição é anterior ao casamento, ou se é posterior, mas da respectiva inscrição consta como facto de aquisição uma doação ou partilhas, o bem será próprio do seu titular, devendo ser este a subscrever o pedido de licenciamento ou autorização.

Outras situações há em que o requerente do licenciamento, por possuir a qualidade de proprietário, detém poderes para aquele efeito, mas estes acham-se limitados mercê dos direitos de terceiros. Os casos mais comuns correspondem ao USUFRUTO e ao DIREITO DE USO E HABITAÇÃO. Sempre que, sobre o prédio incida qualquer um daqueles direitos, o proprietário só poderá realizar obras se possuir consentimento do titular do respectivo direito.

Mas existem outros exemplos em que o direito de propriedade se encontra limitado, sendo certo que o licenciamento, nesses casos, poderá colocar em causa direitos legitimamente constituídos a favor de terceiros. É o caso do licenciamento ser requerido por titular de prédio sobre o qual incida um DIREITO DE SUPERFÍCIE ou ainda uma SERVIDÃO LEGAL.

A propósito das servidões legais, julgo interessante referenciar aqui a posição do Supremo Tribunal, adoptada em dois acórdãos, datados de 13/06/1999 e de 30/09/1999, nos quais aquela instância judicial admitiu que possa ser indeferido um projecto de licenciamento de uma construção a implantar sobre terreno onde exista uma servidão predial e, no segundo daqueles arestos, que poderá ser ordenada a demolição de um muro construído na extrema do prédio, por o mesmo ocupar a serventia de um prédio confinante. ⁽⁵⁾

Também neste sentido, o Parecer publicado na Revista de Administração Local ⁽⁶⁾, refere que, sem embargo da câmara dever apreciar um pedido (de licenciamento) na perspectiva da conformidade do projecto com as normas urbanísticas aplicáveis à zona em que a obra se insere, deverá aquela igualmente ter em conta direitos constituídos a favor de terceiros e cujo exercício seja publica e pacificamente reconhecido, como é o caso de uma servidão de passagem existente no local.

Deste modo, caso se evidencie do processo instrutor a existência de uma restrição sobre o prédio objecto da operação urbanística perspectivada em benefício de um prédio confinante, cujo exercício pelo respectivo titular ficará comprometido pelo licenciamento conferido, deverá a câmara municipal procurar prevenir a emergência de conflitos entre os particulares envolvidos, os quais poderão eventualmente redundar em decisões (mormente, judiciais) que invalidem os efeitos do próprio acto de licenciamento na esfera jurídica do seu destinatário directo

Assim, e pese embora o facto das câmaras serem alheias a questões associadas ao exercício de direitos de servidão, conforme Jurisprudência abundante do STA (conciso e esclarecedor, o Acórdão do S.T.A. de 07/02/2002, proferido no âmbito do recurso n.º 48295, sentencia não ser incumbência da Administração, no acto de licenciamento de obras particulares, assegurar o respeito por normas de direito civil, designadamente das que tutelem servidões de passagem de terceiros sobre o prédio onde se situa a obra licenciada, explicitando-se, na motivação de direito apresentada, que o licenciamento tem de ser concedido nos limites e condições legais, sendo que as relações jurídicas reais não podem ser objecto do acto de licenciamento), caso se verifique, no âmbito da apreciação de um pedido de licenciamento, que a construção perspectivada colide com um direito de servidão, sendo susceptível de obstaculizar o seu exercício, deverá a Câmara, pelo menos, exigir do proprietário a apresentação de prova da extinção do direito de passagem ou declaração de consentimento do seu beneficiário, podendo deitar mão do procedimento previsto n.º 7 do art. 11.º do Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro (correspondente à suspensão do procedimento para apreciação de questão prejudicial). Isto, repete-se, caso se verifique a existência da servidão legal, através, por exemplo, da certidão do registo predial ou das plantas juntas ao processo. Caso não conste desses elementos qualquer referência à existência de uma servidão de passagem, e se surgir algum contra-interessado do licenciamento que alegue impedimento de exercício do seu direito de passagem sobre o terreno objecto da pretensão, não deverá a Câmara pronunciar-se e aconselhar o queixoso a recorrer à via judicial, até porque aquele pode, através da mesma instância, socorrer-se de algum dos meios cautelares previstos no Código de Processo Civil, designadamente do embargo de obra nova.

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(1) Vide FERNANDA PAULA OLIVEIRA, “A legitimidade nos procedimentos urbanísticos”, “O Municipal”, n.º 265 (Fevereiro de 2003), págs. 8 e seguintes.

(2) De salientar que os tribunais têm considerado como deterioração inerente a uma prudente utilização, a faculdade do arrendatário construir um galinheiro no quintal, citando a esse propósito o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9/01/1979, pelo que será lícita a execução de tal obra pelo arrendatário sem a necessária autorização do senhorio (sic). No entanto, tal conclusão não dispensa o inquilino de requerer o respectivo licenciamento ou autorização administrativos, como se impõe, bastando-lhe, neste caso, apresentar documento comprovativo da sua legitimidade, designadamente o contrato de arrendamento ou recibo de renda quando aquele não exista.

(3) É o caso de José Osvaldo Gomes (in “Comentário ao Novo Regime Jurídico de Licenciamento de Obras”, pág. 48), citado por António Pereira da Costa, “Regime Jurídico de Licenciamento de Obras Particulares - Anotado”, Coimbra Ed., pág. 82.

(4) Inserem-se, nesta categoria: a) Os bens adquiridos em consequência de direitos anteriores ao casamento sobre patrimónios ilíquidos partilhados depois dele; b) Os bens adquiridos por usucapião fundada em posse que tenha o seu início antes do casamento; c) Os bens comprados antes do casamento com reserva de propriedade; d) Os bens adquiridos no exercício de direito de preferência fundado em situação já existente à data do casamento (n.º 2 do art. 1722.º do Código Civil).

(5) Processos n.ºs 44.721 e 42.597, ambos da 1.ª Secção.

(6) N.º 164, pág. 276.

A concessão de licença especial para conclusão de obras em prédios inacabados cuja licença haja caducado

1 - A propósito da concessão de licença especial para conclusão de obras inacabadas, julgo de interesse começar por transcrever aqui a questão colocada na reunião de aperfeiçoamento profissional da Associação de Técnicos Administrativos Municipais (ATAM), realizada a 8 de Março de 2004,⁽¹⁾ e a resposta prestada à mesma:

«Foi emitido um alvará de licença de construção para um prédio em 1998. Não foi concluída a obra, embora o que falta seja rebocar o interior e outras pequenas coisas, mas está concluída ao nível da arquitectura e especialidades. Pretende agora o particular (titular da licença caducada), reiniciar a mesma. Como devemos tratar este processo. Será que é possível aplicar nesta situação a previsão normativa constante no art. 88.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro ?

Conclusão: É exactamente esta a saída para a questão suscitada. O art. 88.º/3 do Decreto-Lei atrás mencionado dá abertura suficiente para a questão colocada. É a forma mais expedita para tratar o assunto e de menor risco para o particular, porque se partirmos para um novo licenciamento, não nos podemos esquecer que temos de solicitar pareceres a entidades externas, e caso estes não sejam favoráveis ao pedido do particular ficamos sem saída possível.»

2 - Concordamos inteiramente com a solução proposta na referida reunião da ATAM.

3 - Com efeito, uma das alterações que o Decreto-Lei n.º 555/99 veio impor relativamente ao regime consagrado no seu “antecessor”, o Decreto-Lei n.º 445/91, prende-se, precisamente, e no que tange a esta matéria, com o alargamento da possibilidade de concessão de licença especial para conclusão de obras a todos os prédios inacabados, independentemente da razão que levou a tal situação (antes, só os prédios cuja licença de construção caducasse por falência ou insolvência do seu titular é que podiam beneficiar de tal regime), desde que a Câmara reconheça o interesse na sua conclusão e não se mostre aconselhável a demolição do prédio por razões ambientais, urbanísticas, técnicas ou económicas. ⁽²⁾

4 - Se nos guiarmos por esta última condição, provavelmente a grande maioria de prédios inacabados escapará à eventual emissão da ordem que determinaria a sua demolição, atendendo, desde logo, aos custos que a execução desta acarretam. Por outro lado, e no que tange ao interesse na sua conclusão, é certo que os municípios têm sempre interesse na conclusão das intervenções levadas a efeito pelos operadores urbanísticos, sendo que a situação dos prédios inacabados é sempre de evitar pelo impacto negativo que traz.

5 - Com a alteração introduzida pelo legislador ao citado art. 88.º do Dec.- Lei n.º 555/99, consubstanciada na inserção do n.º 3 (que alarga a possibilidade de obtenção da licença especial às situações referidas no ponto 3 da presente informação), pretendeu-se seguramente conceber um regime mais simplificado para todos os casos em que as obras licenciadas através de um alvará que entretanto caducou, pelo decurso do seu prazo de validade, se encontram num estado de execução que não justificará a necessidade de instrução de um novo processo de licenciamento, o qual, a ser obrigatório, poderia gerar uma situação algo complexa e difícil de resolver, qual seria a de vir a ser exigida a implementação de alterações ao nível da edificação em si (nomeadamente no que tange às obras das “especialidades”), e, em última instância, a incompatibilidade da obra com normas legais e regulamentares supervenientes (nomeadamente do PDM) que a inviabilizem de todo, e obriguem à sua demolição. Trata-se, basicamente, de proteger, grosso modo, direitos e expectativas legitimamente adquiridos, protecção essa que, de resto, encontra acolhimento no art. 60.º ⁽³⁾ para o qual remete expressamente o n.º 2 do art. 88.º “in fine”.

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Obras em fracção de prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal - Legitimidade do requerente - Impugnação judicial da deliberação da assembleia de condóminos autorizadora das obras - Suspensão do procedimento administrativo

a) A Câmara, na apreciação de um pedido de licença ou autorização de obras em fracção de prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, que afectem as partes comuns ou impliquem uma alteração ao respectivo título constitutivo, exige, para prova da legitimidade do requerente, a autorização do condomínio, plasmada na acta da assembleia na qual aquela haja sido concedida.

b) A necessidade de obtenção da autorização da maioria dos restantes condóminos ou de todos eles, consoante a natureza da alteração, radica nas características da propriedade horizontal, que é um misto de propriedade individual e de compropriedade, sendo que a ausência, nos casos em que mesma se revele necessária, da respectiva autorização, gera a ilegitimidade do requerente do licenciamento/autorização, impedindo o deferimento da sua pretensão.

c) Se a deliberação da assembleia de condóminos que habilitou o interessado com a devida autorização para a realização das obras pretendidas, vem a ser objecto de acção de impugnação judicial, não competirá, naturalmente, à Câmara ajuizar, em sede do respectivo procedimento administrativo, a pertinência e a procedência dos argumentos apresentados na impugnação.

d) É certo que, em sede de procedimento administrativo, o surgimento de uma questão prejudicial implica, em regra, a suspensão daquele, decorrendo tal consequência do disposto no n.º 1 do art. 31.º do Código do Procedimento Administrativo.⁽¹⁾

e) No entanto, e a propósito da suspensão, em anotação ao art. 11.º do Dec.- Lei n.º 555/99, refere o Dr. António José Rodrigues ⁽²⁾ que «A norma do n.º 7, sem precedente no regime do DL 445/91, ora revogado, obriga o presidente a suspender o procedimento até que o tribunal se pronuncie sobre determinada questão controvertida, o que não nos parece uma solução acertada, a menos que o presidente da câmara suspeite de sérios indícios de violação do domínio público municipal ou nacional. Com efeito, qualquer terceiro poderá fazer valer os seus direitos quando se sinta prejudicado em consequência de um acto de licenciamento da administração, dispondo para o efeito dos meios cautelares previstos no Código do Processo Civil, como seja o embargo de obra nova a que se refere o seu artigo 412.º. É uma forma processual urgente, que sempre causará menos prejuízos do que aguardar a decisão definitiva do Tribunal, sem envolver a administração local nos conflitos entre vizinhos. Por outro lado, a aplicação desta norma pode subverter o regime do contencioso administrativo, nos casos em que um determinado recurso não implica a suspensão da eficácia do acto administrativo impugnado, com prejuízos desnecessários para o particular recorrido que acaba por ver suspenso o seu processo no âmbito da administração municipal, à revelia do determinado em termos de contencioso administrativo».

f) Concordámos inteiramente com as observações apresentadas pelo autor indicado; naturalmente que a posição sugerida não prejudica o eventual indeferimento da pretensão urbanística caso, tratando-se de questão atinente à legitimidade do seu requerente, venha a verificar-se, ainda no decurso do respectivo procedimento administrativo conducente à concessão de licença ou autorização, através de decisão proferida no âmbito de processo judicial que estivesse a decorrer, que o requerente não possui qualquer qualidade que lhe confira o direito de realizar a pretensão, ou que a autorização que o habilitava a tal padecia de qualquer vício gerador de invalidade, isto porque, nos termos do n.º 7 do art. 11.º do Dec.- Lei n.º 555/99, o presidente da câmara deve conhecer a qualquer momento, até à decisão final, de qualquer questão que prejudique o desenvolvimento normal do procedimento ou impeça a tomada de decisão sobre o objecto do pedido, nomeadamente a ilegitimidade do requerente.

g) Entendemos assim, e pela motivação de Direito atrás expendida, que o procedimento correspondente a um pedido de licenciamento, deverá, nas situações antes enunciadas, prosseguir, sendo certo que as pretensões e/ou interesses dos reclamantes não ficarão prejudicados, quer porque, conforme se referiu, existirá sempre a possibilidade de recurso aos meios cautelares consignados na Lei, quer ainda porque, tratando-se de questões atinentes à legitimidade do requerente para realizar a operação urbanística pretendida, a Câmara, através do seu Presidente, poderá sempre, ao longo de todo o procedimento conducente ao licenciamento, indeferir a pretensão, caso venha a apurar-se, designadamente através de sentença judicial transitada em julgado, que o seu requerente não dispõe de legitimidade para o efeito pelo facto da deliberação de aprovação das obras em questão tomada em assembleia de condóminos enfermar de vício que acarrete a sua invalidade.

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(1) Idêntica disposição encontrámos no regime jurídico da urbanização e da edificação instituído pelo Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, que, no n.º 7 do seu art. 11.º, estabelece que se a decisão final depender da decisão de uma questão que seja da competência de outro órgão administrativo ou dos tribunais, deve o presidente da câmara municipal suspender o procedimento até que o órgão ou o tribunal competente se pronunciem.

(2) “Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação”, pág. 45, Edição do Centro de Estudos e Formação Autárquica (CEFA), Coimbra, 2002.

A questão da aplicabilidade dos requisitos impostos pelo Dec.- Lei n.º 168/97 aos estabelecimentos de restauração e bebidas já existentes à data da sua entrada em vigor

1 - Coloca-se amiúde a questão da aplicação aos estabelecimentos de restauração e bebidas já existentes antes da entrada em vigor do Dec.- Lei n.º 168/97, de 4 de Junho ⁽¹⁾, dos requisitos neste estabelecidos, bem como nos respectivos diplomas regulamentares.

2 - Ora, da conjugação do disposto nos art.s 49.º e 51.º do citado diploma, resulta que os estabelecimentos devidamente licenciados, titulados com alvará sanitário e autorização de abertura podem legalmente permanecer em funcionamento, não caducando os respectivos títulos, excepto se forem realizadas obras de ampliação, reconstrução e alteração, incluindo as que decorrem do cumprimento da actual legislação.

3 - Assim, os estabelecimentos existentes que não cumpram os requisitos impostos pela legislação actualmente em vigor, e que, em virtude disso, sejam compelidos a realizar as obras necessárias para obter tal desiderato, verão caducar os títulos que validavam e permitiam o seu funcionamento.

4 - E se não for possível aos estabelecimentos já existentes antes da entrada em vigor do Dec.- Lei n.º 168/97, cumprirem integralmente os requisitos impostos, designadamente por escassez de espaço, inexistência de infraestruturas, etc. ? A este propósito, estatui o n.º 3 do art. 49.º do Dec.- Lei n.º 168/97, que quando, por razões de ordem arquitectónica ou técnica, não possam ser integralmente cumpridos os requisitos exigíveis para o tipo de estabelecimento em causa, deve o seu titular propor soluções alternativas, as quais serão apreciadas pela respectiva câmara municipal.⁽²⁾

5 - Apela-se, nestas situações, a um certo poder discricionário da Câmara, a qual, caso a caso, validará (ou não) as soluções propostas pelos requerentes, de acordo com critérios de razoabilidade que terão que passar, necessariamente, pelo cumprimento das condições mínimas que se impõem a este tipo de estabelecimentos, designadamente no que tange à segurança (por exemplo, quanto a incêndios), higiene e salubridade das instalações.

6 - Ou seja, as câmaras não deverão, a despeito do poder discricionário que possuem quanto à apreciação das soluções apresentadas pelos interessados, descurar o cumprimento de certos requisitos mínimos, cuja inexistência possa ser comprometedora das condições que acima se enunciaram, sob pena de estarem a desvirtuar o espírito e objectivos que subjazem ao regime jurídico instituído pelo Dec.- Lei n.º 168/97 e demais legislação correlativa.

7 - Decorre, assim, do exposto, que os estabelecimentos de restauração e bebidas podem, efectivamente, ser dispensados do cumprimento (pelo menos, integral) dos requisitos impostos pela legislação actualmente em vigor, sendo que, para tal, apenas é necessário que: (1.º) se tratem de estabelecimentos já existentes à data da entrada em vigor do Dec. - Lei n.º 168/97 (a qual ocorreu a 1/07/1997), entendendo-se, como tal, todos os estabelecimentos que, encontrando-se em funcionamento, o mesmo se acha titulado por alvará sanitário (emitido pela Câmara, ao abrigo da Portaria n.º 6065, de 30/03/1929) e por autorização de abertura (emitida, por sua vez, pelo Governo Civil); e (2.º) se reconheça a impossibilidade de cumprimento dos requisitos em causa, por razões de ordem arquitectónica ou técnica, e o proprietário do estabelecimento apresente perante a Câmara soluções alternativas, cuja validade será, obviamente, e como acima se referir, apreciada caso a caso, sem prejuízo da imposição, pela entidade administrativa, do cumprimento dos requisitos minimamente exigíveis para garantia das condições de segurança, higiene e salubridade dos estabelecimentos em causa.

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(1) Com as alterações introduzidas sucessivamente pelos Decretos- Leis n.ºs 139/99, de 24/04, 222/2000, de 9/09, e 57/2002, de 11/03.

(2) A redacção anterior do mesmo preceito, antes da alteração introduzida pelo Dec.- Lei n.º 57/2002, previa a isenção de cumprimento dos requisitos impostos quando aquele implicasse a realização de obras que se revelassem materialmente impossíveis ou comprometessem a rendibilidade do empreendimento

A cobrança coerciva de taxas devidas pela emissão de alvarás de licença de construção

1 - Tem-se entendido que a obrigação de pagar as taxas de licença de obras somente se verifica no momento em que o particular solicita a emissão do respectivo alvará, daqui decorrendo necessariamente que o nascimento da dívida não poderá ocorrer antes daquele momento.

2 - Conforme resultava expressamente do disposto no art. 68.º/1 do Dec.- Lei n.º 445/91, é no momento da emissão do alvará da licença, e não antes dele, que haverá lugar ao pagamento das taxas devidas, surgindo, por isso, a dívida das taxas com esse acto de liquidação.

3 - Esta orientação, para além de expressamente prevista na Lei, tem sido ademais sufragada pela maioria da Doutrina, não se conhecendo opiniões divergentes.

4 - Assim, MÁRIO ESTEVES DE OLIVEIRA acentua ⁽¹⁾ que «O não pagamento também tem, evidentemente, repercussões em termos de execução fiscal, quando a dívida não constitua um mero ónus relativo ao alvará, licença ou documento ( necessários para fruir ou gozar o efeito do acto) - porque, quanto a estes, o que a Administração faz não é mandar cobrar a taxa devida, mas sim recusar a documentação e a execução do acto praticado, em favor do particular, enquanto não se verificar o pagamento».

5 - ANTâNIO PEREIRA DA COSTA refere ⁽²⁾, por sua vez, a extinção do procedimento pela falta de pagamento, no prazo devido, de quaisquer taxas ou despesas de que a Lei faça depender a realização dos actos processuais, remetendo-nos assim para o cit. art. 113.º do Cód. do Procedimento Administrativo.

6 - O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, instituído pelo Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, diz expressamente no n.º 2 do seu art. 74.º que «A emissão do alvará é condição de eficácia da licença ou autorização, e depende do pagamento das taxas devidas pelo requerente», e ainda (n.º 5 do art. 76.º) que o requerimento de emissão de alvará será indeferido no caso de não se verificar o pagamento das taxas devidas.

7 - Manteve-se, assim, no Dec.- Lei n.º 555/99 a mesma regra já estabelecida no revogado Dec. - Lei n.º 445/91, no que concerne à liquidação e à cobrança das taxas devidas pela emissão do alvará que titula o licenciamento de uma construção.

8 - Ainda a propósito desta questão é bastante esclarecedora a opinião manifestada por JÚLIO PEREIRA DA CUNHA ⁽³⁾, que entende que a obrigação de pagar as taxas de licença somente nasce com a emissão da licença, e não antes dela, pelo que não existindo os pressupostos, os factos geradores da obrigação da liquidação da taxa, o pagamento somente poderá ocorrer no momento da emissão do alvará, o qual é condição de eficácia da licença de construção. Conclui assim não ser possível a cobrança coerciva das taxas provenientes de licenças de obras através das execuções fiscais.

9 - Nestes termos, perante um pedido de licenciamento relativamente ao qual não sejam pagas as taxas devidas pela emissão do respectivo alvará que titule o licenciamento da construção, ocorrerá a caducidade da licença e consequente extinção do procedimento (cfr. n.º 2 do art. 71.º do Dec.- Lei n.º 555/99). Tratando-se de pedido de licenciamento de obra já iniciada ou concluída, operará igualmente a extinção do procedimento conducente à sua legalização, pelo que haverá, nestes casos, que determinar a respectiva demolição.

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A questão dos direitos de terceiros face à realização de obras de construção

1 - Os tribunais, designadamente o Supremo Tribunal Administrativo, têm entendido que ocorrendo um litígio quanto a eventuais direitos de propriedade sobre quaisquer terrenos afectados por uma construção - ainda que licenciada - não tem, a este nível, a Administração poderes - por falta de atribuições - para, por acto autoritário, se intrometer no domínio privado, dirimindo eventuais conflitos entre particulares a propósito de interesses privados.

2 - Com efeito, tal definição não se enquadra claramente na função administrativa, antes integrando a função jurisdicional.

3 - Refere, a este propósito, o acórdão do STA de 24/04/2002 (Recurso n.º 48298), que, existindo divergência entre particulares em sede de alcance e localização de direitos de propriedade, não compete à Câmara dirimir tal conflito no âmbito do acto de licenciamento ou legalização das obras, não lhe competindo qualquer definição administrativa sobre tais direitos, mormente mandando demolir obras que, definida a questão dos direitos reais subjacentes, pudessem ser legalizadas.

4 - Convém, no entanto, salientar que este aspecto em nada prejudica as posições subjectivas dos titulares dos eventuais direitos em confronto porquanto o facto da obra se achar licenciada não os inibe de usar os meios cíveis adequados para a defesa das suas posições.⁽¹⁾

5 - Com efeito, tem entendido unanimemente a Jurisprudência que o mero licenciamento de uma construção particular não tem qualquer repercussão na definição da propriedade do terreno em que a construção se implanta, nem tem repercussão directa nas relações desse prédio com o prédio confinante.⁽²⁾

6 - Dito de outro modo, a legalidade do deferimento de um pedido de licenciamento de uma obra tem de se equacionar com atinência exclusiva aos condicionamentos urbanísticos legalmente estabelecidos, não incumbindo à Administração qualquer forma de composição jurisdicional de conflitos, só aos tribunais competindo administrar a justiça (princípio da reserva de competência judicial, acolhido no n.º 1 do art. 202.º da Constituição da República).⁽³⁾

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