AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS…IMI - PARTE V
Com o compromisso inicialmente assumido, será analisado o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), numa vertente essencialmente técnica, na sequência das reflexões efectuadas aos vários métodos de avaliação imobiliária. O imposto realçado vem substituir a contribuição autárquica. O princípio base consiste na determinação do valor patrimonial dos prédios.
O VPT (valor patrimonial tributário), no caso de prédios rústicos, calcula-se através do produto do rendimento fundiário pelo factor 20 e no caso de prédios urbanos, resultante da aplicação duma fórmula abrangente duma selecção de variáveis urbanísticas. Trata-se duma metodologia avançada e inovadora, com pressupostos genericamente aceitáveis, embora com lacunas disfarçadas. Apesar da finalidade principal desta revisão tributária estar direccionada para a obtenção de valores mais justos e objectivos, logo menos discricionários, não elimina totalmente a existência de desigualdades. Enquanto para os prédios rústicos só o rendimento poderá sofrer variação, já nos prédios urbanos a oscilação incidirá em mais do que uma variável. Dum exame criterioso à formula de cálculo do VPT, parece existir variáveis que para a mesma área, zona e tipologia, conduzirão a resultados diferentes, próximo do contraditório, e por consequência a uma tributação diferenciada. Dois casos paradigmáticos, avalizam o supra referido. No mercado imobiliário, numa construção em banda, a diferença de valor entre um imóvel de gaveto e outro com este geminado. Obviamente que não têm o mesmo valor de mercado, senão mais, pelo facto de possuírem um conjunto de fachadas diferentes. No entanto, o IMI trata-os de igual forma. A valorização de edificações com usos diferentes, nomeadamente indústria ou armazém, possuindo igual área e mesma localização homogénea. Através do mercado, constata-se que se comercializam a valores diferentes, senão mais, pela finalidade a que se destinam e organização funcional interior. Contudo o IMI trata-os de igual forma.Avançando mais na pesquisa de incongruências ou irregularidades, tomarei a ousadia de afirmar que a fórmula sofre de incorrecção ou inexactidão, por conter coeficientes a abranger indevidamente áreas incompatíveis. Mediante o exposto, seria oportuno manifestar alguma perplexidade na determinação do VPT em prédios urbanos. Para bem dos “mal” tributados, está prevista uma segunda avaliação. Com este módulo, finalizei para já os meus textos.
Rui Moinhos
Engenheiro Civil Assessor Principal C. M. Santo Tirso
