January 27, 2006 - Posted by - 1 Comment
“Avaliação é cúmplice da alienação”.
Inicio este texto com um pensamento espontâneo. De facto a transferência de um bem dum indivíduo para outro terá implicitamente contida a noção de valor. E para se obter um valor, deverá ser realizada uma avaliação .Excepto obviamente, quando na acção, por razões afectivas ou familiares, se desvalorize o aspecto económico. Exemplo, doações, gratificações, heranças, etc. Mas o termo valor, não é certamente igual, em primeira análise, para os intervenientes na transferência do bem. Na realidade, é evidente que quem vende, considera o bem a transaccionar, barato, e caro para quem compra. Para ultrapassar esta divergência, surgiram na “praça” os avaliadores que, de certa forma, irão tentar com alguma objectividade, compatibilizar os interesses antagónicos do comprador e vendedor. E refere-se alguma objectividade, já que total nunca se verificará. Mesmo na determinação do valor patrimonial do actual IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ex- Contribuição Autárquica, que apesar de possuir uma folha de cálculo oficial, contém definições de muita subjectividade, conduzindo eventualmente a resultados questionáveis e contestáveis. Avanço mesmo na hipótese remota, de duvidar do enquadramento das variáveis envolvidas no cálculo do referido valor. Oportunamente voltarei a este assunto com mais acuidade. Mas, voltando à questão da subjectividade, convém referir que contribuem para esta situação, as variáveis interagentes no processo de estimar o valor, pois na realidade não passa duma estimativa o valor que se obtém. Mas, é oportuno esclarecer, que apesar de se estimar, existem aspectos a cumprir, que interferem com dados observáveis controláveis e por isso objectivos. A título de exemplo, menciono as áreas, os preços médios de construção, índices urbanísticos, etc, que devem ser iguais ou semelhantes para todos os avaliadores. Outras variáveis no entanto, são de índole mais subjectiva. E quais são? Designam-se na avaliação imobiliária, por variáveis intrínsecas - relacionadas com o próprio bem -, e variáveis extrínsecas - que relacionam o bem com a sua envolvente. Todas elas importantes, umas mais que outras. E em função do bem a avaliar - terreno urbano ou imóvel- a escolha da influência daquelas, exige uma atitude criteriosa. Um dos princípios para uma boa avaliação é seguir os sinais do mercado. No entanto, alerta-se para a exigência dum bom controle desse indicador, pois algumas vezes não reflecte totalmente a realidade, conduzindo a um mercado que está viciado. Não é duma análise leviana que se chega a essa conclusão. Exige-se um conhecimento técnico profundo da zona em que se insere o bem, associado a uma vasta experiência no domínio da arte de avaliar.
Rui Moinhos
rmoinhos@cm-stirso.pt
Engenheiro Civil Assessor Principal da C. M. de Santo Tirso
January 27, 2006 - Posted by - 1 Comment
Na sequência do artigo anterior, vou hoje referir-me a outros aspectos relacionados com a arte de avaliar.
Continuo a chamar-lhe arte, porque a imaginação e o bom senso são complementos de mais-valia, no desenvolvimento do processo de avaliação. Admitirei no futuro contudo, poder designar-lhe uma “arte científica”.
Não é, nem nunca será uma ciência exacta. Não se apoia em postulados ou axiomas. Depende sobretudo, da maior ou menor influência das várias variáveis mencionadas no texto anterior ( I ). Da contribuição e aplicação mais adequada daquelas, depende o melhor desempenho na avaliação do bem.
Conforme se constatou, o objectivo duma avaliação consiste na determinação do valor de um bem, quando dois indivíduos ou Entidades, sem se sentirem pressionados ou motivados por agentes exteriores ao processo, desejam permutar entre si.
Existem várias situações do quotidiano em que se aplicam as avaliações, nomeadamente venda, trespasse, expropriações, partilhas e tributação fiscal. Nesta última , no entanto, não ocorre mudança de titulares. Já o mesmo não se verifica quando se trata duma das outras situações.
Existem vários métodos para avaliar um bem, em função do valor a determinar, concretamente se se trata do valor de mercado, valor de rendimento ou valor de custo.
Normalmente uma avaliação correcta e segura, deverá conter sempre dois métodos de controle, pois permite um maior rigor e justeza no valor calculado.
A título exemplificativo, poderia questionar-se como determinar o valor dum imóvel “velho”. Que método a aplicar?
Neste exemplo concreto, as variáveis mais aconselháveis a eleger, relacionam-se com a localização, conservação exterior e interior, obsolescência e vetustez (idade) do prédio. Função destes parâmetros não terá que se introduzir uma desvalorização? Uma depreciação? Resultantes da idade? Provenientes do seu estado físico? E como quantificar…?
Ao técnico avaliador, compete responsavelmente, introduzir na sua avaliação todas as situações que considera relevantes para o caso que esteja a analisar.
Oportunamente regressarei ao IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), o imposto que, actualmente, mais agita os proprietários.
Rui Moinhos
Engenheiro Civil Assessor Principal da C. M. de Santo Tirso
January 27, 2006 - Posted by - 4 Comments
Retomando o tema das reflexões anteriores, vou agora debruçar-me sobre um caso prático, de facil interpretação para os leitores. Simultâneamente serão realçadas algumas questões técnicas relacionadas com o mesmo.
Imagine-se que pretendo determinar o valor de um apartamento T2 (dois quartos) com a área de 120 M2, com a idade de 10 anos e localizado na praça do Município desta cidade. Como informação complementar, refere-se que constitui uma fracção dum prédio multifamiliar para o qual foi constituído o regime de propriedade horizontal.
Não possuindo elementos concretos que permitam atingir imediatamente o fim em vista, ou seja a determinação do seu valor, devo obter alguns dados essenciais para iniciar o processo de avaliação.
Recorrerei preferencialmente a uma pesquisa junto de construtores ou empreiteiros da”praça” e eventualmente a empresas de mediação imobiliária.
Um mediador “conceituado” forneceu-me uma pista, informando que recentemente tinha sido intermediário numa transacção dum apartamento tipo T2 em frente ao Hospital por 90.000 Euros.
Bom início, teria pensado qualquer indivíduo.
Realmente o preço indicado refere-se igualmente a um fogo (habitação) T2, isto é, da mesma tipologia daquele que se pretende avaliar.
Mas, no entanto, na perspectiva dum avaliador, essa característica é acentuadamente insuficiente. Haverá eventualmente de enfatizar a área de cada um, pois na sua diferença, poderá estar a desigualdade do valor dos apartamentos.
Na tentativa de eliminar essas dúvidas, fui esclarecido posteriormente, que o apartamento negociado possuía uma área de 90 m2, o que em função do valor de venda, conduzia a um preço de 1000 Euros/m2.
Com as indicações fornecidas, já se podia avançar com maior prudência para a determinação do valor da fracção. Assim concluímos 120m2×1000= 120.000 Euros.
Mas mais uma vez, não é de aceitar este valor como fiável. E porquê?
Diga-se que o preço/m2 constitui um dada relevante para avaliação. Contudo existe um aspecto fundamental, ainda não focado, que poderá alterar o raciocínio elaborado, ou seja, a sua localização intrínseca e extrínseca.
Será que de facto a localização influencia o valor dum edifício ou fracção?
Será que um apartamento com a mesma área, a mesma tipologia, os mesmos acabamentos, etc, tem igual valor, quer esteja localizado na Praça do Município ou em frente ao Hospital Conde S. Bento?
Evidentemente que não.
Curiosamente, houve ainda uma omissão importante, para a determinação rigorosa do valor do fogo no exemplo proposto, isto é, não foi ventilada a questão da idade do prédio. É também um factor importante. Certamente que um prédio novo e outro menos novo, não podem ser avaliados de idêntica maneira, mesmo que em situação extrema de constituírem uma geminação.
Por maioria de razão, em locais diferentes mais se acentuará essa especificidade.
Mas pode agora também perguntar-se. E se o prédio mais antigo, foi objecto de obras de reabilitação e conservação?
Alerta-se os leitores, que ainda estamos a falar dos dois apartamentos, que pareciam facilmente ser alvo de comparação numa simples abordagem.
Mas ainda se deve levantar, pelo menos, a questão da exposição solar. E se apesar dos dois apartamentos se encontrarem orientados na mesma direcção, não haverá nada que os distingue? Haverá certamente a altura dos mesmos em relação ao solo.
Do referido no texto, conclui-se que para uma vulgar avaliação dum apartamento, as variáveis qualitativas e quantitativas que a influenciam, devem ser contabilizadas criteriosamente, o que exige um cuidado rigoroso a colocar nessa análise.
Na sequência deste raciocínio, poderá fazer-se uma abordagem simplista sobre o imposto municipal.
Será que o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), onde se prevê o cálculo do valor patrimonial, assenta em todos os pressupostos focados no texto? Oportunamente se concluirá.
Rui Moinhos
Engenheiro Civil Assessor Principal da C. M. Santo Tirso
January 27, 2006 - Posted by - 1 Comment
Dentro dos vários métodos de avaliação, aquele que é eleito como o de maior dificuldade, designa-se pelo método de capitalização directa.
É o meio de avaliação, cujo valor do bem a calcular, está associado ao rendimento do mesmo, através da sua capitalização com base numa tx designada por tx de capitalização.
É o único método que tem como ponto de partida os rendimentos ou rendas geradas. Introduz-se uma tx de capitalização que está relacionada com um presumível capital, passível de proporcionar rendimentos (juros) no futuro.
O método assenta no seguinte raciocínio, é indiferente para um interessado, receber um determinado número de rendas futuras ou receber o valor equivalente a essas rendas no momento presente, através dum processo de actualização, passando aquela tx a designar-se por tx de actualização.
Vamos actualizar para hoje os recebimentos (rendas) futuros a receber durante o período de vida útil do bem (edifícios tem limite de cerca de 70 anos e os terrenos tem a qualidade de perpetuidade).
Encontram-se neste caso, os apartamentos arrendados ou passíveis de arrendamento, nomeadamente estabelecimentos comerciais, terrenos agrícolas ou florestais, trespasses, cinemas, estádios de futebol. etc…uma praia.
Naturalmente que compete ao avaliador, com prudência e objectividade, utilizar as rendas mais exactas, bem como a tx de actualização (capitalização) mais adequada, a qual não é igual para todos os exemplos anteriormente referidos.
Enquanto que a determinação das rendas não exige muita dificuldade, porque é constatável com facilidade, já o mesmo não se pode dizer em relação à tx de actualização.
Na determinação desta, vários factores interferem na mesma, nomeadamente o risco associado ao bem a avaliar, a sua localização, o seu valor residual, o ambiente ou estado da economia, a relação procura/oferta, etc.
É no cálculo da tx de actualização que mais divergências existem nos avaliadores, e curiosamente, é na oscilação da tx, que sendo quase insignificante, tem reflexos notáveis no valor do bem. Por isso a exigência na sua determinação deve ser muito responsável.
Obtidas as rendas e determinada a tx de actualização, podemos através da fórmula V= R/tx calcular o valor do bem, sendo que V representa o valor do bem a avaliar, R o rendimento (renda) e tx a taxa de actualização. Acrescenta-se uma curiosidade, é que sendo três as variáveis em jogo no método referido ( R ,V ,tx), posso, utilizando a mesma fórmula, calcular uma qualquer variável em função das outras duas, inclusive fazer uma análise de investimentos.
Consideremos um pequeno exemplo:
Existe um estabelecimento comercial no centro da cidade, do qual se obtém uma renda mensal de 500 Euros. Admitindo que a tx de actualização é de 8%, qual o valor estimado para esse estabelecimento.
Aplicando a fórmula referida, obtenho: V= 500×12/ 0.08 = 75000 Euros.
Nada mais objectivo e fácil, não fosse a opção criteriosa da tx de actualização e a definição exacta das rendas líquidas a utilizar.
Rui Moinhos
Engenheiro Civil Assessor Principal da C. M. Santo Tirso
