A demonstração de legitimidade dos requerentes de pedidos de licenciamento ou autorização de operações urbanísticas
É consabido que o requerente de um processo de licenciamento ou autorização, no momento da apresentação do respectivo pedido, deve fazer prova da titularidade de um direito que lhe confira a legitimidade para concretizar a pretensão urbanística subjacente ao respectivo pedido (cfr. n.º 1, “in fine“, do art. 9.º do Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).
Para prova dessa “legitimidade”, as câmaras exigem, de um modo geral, certidão do registo predial do prédio, condicionando a pretensão à inscrição da aquisição do prédio a favor do requerente do processo.
Ora, não nos parece que da lei resulte tal exigência.
Com efeito, o n.º 4 do citado art. 9.º do Dec.- Lei n.º 555/99, remete, quanto aos elementos instrutórios dos processos, para a Portaria n.º 1110/2001, de 19 de Setembro, exigindo esta, por outro lado, que os diversos pedidos de licenciamento aí previstos sejam instruídos, entre os demais elementos, com “documentos comprovativos da qualidade de titular de qualquer direito que confira a faculdade de realização da operação”, e ainda com “certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos”.
Se o legislador pretendesse que o “documento comprovativo da legitimidade” e a “certidão do registo predial”, fossem reciprocamente correspondentes, teria referido expressamente que os processos de licenciamento ou autorização deveriam ser instruídos com certidão da descrição emitida pela conservatória do registo predial da qual constasse a inscrição da aquisição a favor do requerente.
Ou seja, o legislador deixou bem patente a ideia de que ambos os documentos não são equivalentes, quer em sentido quer em conteúdo, e daí as referências em separado a cada um deles (que surgem, inclusive, em alíneas distintas dos respectivos preceitos).
E outra coisa não poderia ser: à parte a fé pública latente no registo, o mesmo não prova, necessariamente, a propriedade de um imóvel.
Como o art. 1.º do próprio Código do Registo Predial refere, o registo (predial) destina-se essencialmente a dar publicidade da situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.
Assim, se um particular outorga uma escritura pública de compra e venda, na qualidade de comprador, ele será proprietário do bem objecto do negócio após a prática desse acto notarial, e não apenas quando o levar ao conhecimento do registo.
Se esse mesmo proprietário requer, no espaço que medeia entre a celebração da escritura de compra e venda e a efectivação do respectivo registo da aquisição, o licenciamento de uma operação urbanística, ninguém, incluindo a Administração, poderá por em causa a existência, na esfera jurídica do interessado, do direito que o habilita a apresentar a sua pretensão.
Ao invés, quem se apresente perante a Administração como proprietário de um prédio, evidenciando essa qualidade através da certidão do registo predial, poderá, muito bem, não deter aquela qualidade: basta o facto de já ter alienado o seu prédio a um terceiro que, por sua vez, não tivera ainda a oportunidade de proceder ao registo na Conservatória da sua recente aquisição.
Outras vezes, são problemas associados ao trato sucessivo que dificultam a tarefa do registo, sem que, também aí, alguém possa questionar a legitimidade do requerente.
Então, porque será que o legislador determinou a exigibilidade, no âmbito dos processos de licenciamento ou autorização, de apresentação de documento comprovativo da legitimidade do requerente, por um lado, e da certidão emitida pela conservatória do registo predial, por outro lado.
Aquilo que parece ser uma despicienda “repetição”, terá outras razões de ser:
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Uma das primeiras radicará no facto da câmara necessitar de um documento que, a par da planta de localização, permita um melhor reconhecimento dos elementos físicos do prédio, tais como a sua área, confrontações e localização, dados estes que, em regra, não constam das escrituras, mas apenas da descrição predial.
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Por outro lado, há que verificar a existência de quaisquer ónus ou encargos sobre o prédio que possam constituir um óbice ao deferimento da pretensão, ou fazer depender a mesma da autorização de terceiros (é o caso do prédio se encontrar sob o regime de compropriedade, ou se achar inscrito sobre o mesmo algum direito real, como um usufruto ou até mesmo uma servidão predial), e tal tarefa só será conseguida, de um modo geral, através da análise da descrição predial e das inscrições em vigor.
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Acresce ainda que nos alvarás a emitir deverão constar os elementos que permitam identificar o prédio, designadamente o número da descrição e o artigo matricial, revelando-se tal referência imprescindível para efeitos registrais, notariais, ou mesmo fiscais.
Pelas razões enunciadas, entendemos que se um determinado interessado se apresenta perante a Administração a requerer a concessão de licença ou autorização, deveria considerar-se demonstrada a sua legitimidade desde que aquele apresentasse escritura de compra e venda do terreno objecto da pretensão urbanística, ainda que da certidão predial, que obrigatoriamente - repetimos - deve instruir o respectivo processo, não se ache ainda inscrita a aquisição a favor do mesmo.
