September 21, 2005 - Posted by Paulo Faria- 6 Comments
1 - A propriedade horizontal é uma mistura de propriedade singular e compropriedade que implica o estabelecimento de especiais relações de vizinhança entre os condóminos a um ponto tal que há que fixar o estatuto real de direitos, deveres, encargos e fruições de que gozam aqueles.
2 - Daí que o título constitutivo da propriedade horizontal seja o verdadeiro pacto conformador do estatuto real do condomínio; e dizemos estatuto real porque a propriedade horizontal convola-se numa modalidade de direitos reais complementarizada embora por fruições e encargos que têm, muitos deles, carácter não real .
3 - A propriedade horizontal é um complexo de propriedade singular e de compropriedade; propriedade singular de cada condómino quanto à sua fracção, compropriedade quanto às partes comuns (art. 1420.º do C.Civil, como todos os que se citarem sem indicação de diploma). Mas quer quanto a uma quer quanto à outra, a lei impõe limitações proibitivas que advêm das relações de vizinhança (art. 1422.º, nº 1).
4 - O pacto constitutivo do condomínio fixa a ” lei” do condomínio; ou seja, é o pacto que nos dá o leque de regras, direitos e deveres de cada condómino aos quais se terá que adicionar ainda as normas imperativas da lei civil que nem o pacto pode sequer derrogar.
5 - Significa isto que o destino das fracções autónomas não pode ser alterado por qualquer condómino sem autorização dos demais. (1)
6 - Aliás, aqui radica a razão pela qual uma escritura de constituição de condomínio é levada ao registo predial: é para que aí fique registralmente fixado o estatuto real de condomínio que qualquer adquirente posterior pode conhecer com exactidão de forma a saber o que o vai obrigar ou não. Há, aqui, os efeitos típicos “erga omnes” e ainda os da sequela que a propriedade contem e que, por poderem atingir posteriores adquirentes da propriedade, devem constar de um registo público que possibilite àqueles o conhecimento do seu conteúdo.
7 - Temos, pois, que não pode qualquer condómino modificar como lhe apetecer (ainda que seja a sua própria fracção) aquilo que está corporizado no estatuto real do condomínio e que foi levado ao registo.
8 - Refere ainda, a este propósito, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3/11/1994 que “Os poderes de cada condómino, quanto às partes comuns, encontram-se condicionados pelos poderes dos demais condóminos, não sendo lícito a qualquer deles exceder os poderes do mero comproprietário; quanto às partes não comuns, o condómino encontra-se também limitado pelo facto de a fracção se integrar num edifício de estrutura unitária e, por isso, a sua actuação isolada não pode estar em desarmonia com a linha arquitectónica e arranjo estético global do prédio”.
9 - De todo o exposto resulta que a alteração de funções de uma fracção para um fim diverso daquele que se acha previsto no título constitutivo da propriedade horizontal carece de autorização dos condóminos prestada através de deliberação tomada em assembleia. Não pode essa autorização ser prestada unicamente pelo administrador de condomínio, o qual não possui poderes para tal.
10 - Em casos pontuais, poderá admitir-se que - exclusivamente para efeitos de licenciamento da alteração - seja apresentado documento autorizador devidamente assinado pela maioria dos condóminos: é o caso, por exemplo, do requerente não lograr obter a convocação de uma reunião da assembleia geral do condomínio.
11 - De qualquer modo, a obtenção da autorização dos restantes condóminos - independentemente da forma que assuma - é incontornável e constitui-se numa condição “sine qua non” aferidora da legitimidade do requerente do licenciamento.
September 21, 2005 - Posted by Paulo Faria- 15 Comments
Nos termos do n.º 1 do artigo 9.º do Dec. - Lei n.º 555/99, de 16/12, no requerimento de licenciamento ou autorização de uma operação urbanística, deve o requerente indicar a qualidade de titular de qualquer direito que lhe confira a faculdade de realizar a operação a que se refere a sua pretensão, a fim da Câmara poder verificar se o mesmo detém legitimidade para o efeito.
Constituindo o pedido de licenciamento um acto de administração ordinária, a legitimidade do requerente é aferida pelo poder de administração do prédio e pela capacidade de exercício de direitos segundo a lei civil, a qual é também aplicável ao suprimento da incapacidade (art. 52.º, n.º 2 do Código do Procedimento Administrativo).
Os direitos que conferem legitimidade, nos termos do citado artigo, são o direito de propriedade e os direitos que atribuem a faculdade de realizar a operação urbanística porque assentes num título constitutivo, quer se trate de um título que confere direitos privados (usufruto, arrendamento, uso e habitação, superfície), quer de um título que confere direitos de natureza pública (por exemplo, a concessão de bens dominiais).(1)
Determina, por sua vez, o n.º 1 do art. 11.º do DL 555/99 que na fase de saneamento e apreciação liminar do pedido de licenciamento/autorização, o Presidente da Câmara deve decidir sobre as questões de ordem formal e processual que possam obstar ao conhecimento do pedido, designadamente a questão da legitimidade.
Assim, o procedimento não deverá prosseguir, devendo o pedido ser rejeitado se o requerente não fizer prova da sua legitimidade, quando resulte claramente dos documentos entregues que o requerente não é o titular do direito que invoca, ou ainda quando o direito que se invoca não permite realizar a operação pretendida.
No caso do ARRENDAMENTO: em regra, é o proprietário que detém um direito que lhe confere a faculdade de realizar uma operação urbanística e requerer perante a Câmara o seu licenciamento/autorização.
Todavia, nada obsta a que também possa ser o arrendatário a requerer o licenciamento/autorização da operação perspectivada, desde que faça prova da sua legitimidade, destacando o facto de ter sido autorizado pelo senhorio a executar as obras correspondentes. (2)
No caso específico dos CONTRATOS DE LOCAÇÃO FINANCEIRA, não se transmite, como se sabe, a propriedade do imóvel objecto do contrato, mas tão pouco o direito do gozo temporário daquele, mediante retribuição.
Assim sendo, quem é o verdadeiro proprietário do imóvel é a sociedade de locação financeira e não o locatário, o qual vê os seus poderes de disposição sobre o bem objecto do contrato de locação cerceados ou condicionados pelas limitações decorrentes da sua posição jurídica.
Significa isto que a legitimidade para requerer o licenciamento seja da construção, seja da utilização de um prédio ou sua fracção pertence, nestes casos, e em regra, ao proprietário, a não ser que a sociedade de locação financeira autorize expressamente o locatário a requerer perante a entidade administrativa competente as respectivas licenças.
Os pedidos de licenciamento cujo objecto seja um prédio em regime de COMPROPRIEDADE: entendemos que, nestes casos, o pedido de licenciamento deve ser requerido por todos os comproprietários ou por um deles com consentimento expresso dos restantes [neste sentido, o parecer da CCDR - A, de 08/07/1996, bem como a opinião sufragada na reunião de aperfeiçoamento profissional da A. T. A. M. realizada a 21/02/1992, publicada em "O Municipal", n.º 133, pág. 25].
No entanto, existem opiniões divergentes quanto aos casos de compropriedade: há, com efeito, quem entenda que qualquer dos comproprietários tem legitimidade para subscrever o pedido de licenciamento ou autorização, porque todos têm igual poder para administrar, conforme preceitua o n.º 1 do art. 985.º do Código Civil (“ex vi legis” o n.º 1 do art. 1407.º).(3) Se houver oposição dos demais comproprietários, caberá à maioria decidir sobre o mérito da mesma, e, em último recurso, ao próprio tribunal comum.
Algo semelhante ao instituto jurídico da compropriedade surge a situação do domínio comum da PROPRIEDADE HORIZONTAL, que impõe que para a realização de obras que interfiram com as partes comuns ou que impliquem, de alguma forma, uma alteração do título constitutivo, designadamente no que tange ao destino de qualquer uma das sua fracções, se obtenha prévia autorização prestada através de deliberação tomada em assembleia de condóminos, representando uma maioria qualificada de 2/3 dos condóminos, ou da sua totalidade, se estiver em causa uma alteração ao próprio título constitutivo.
Quanto à situação dos PRÉDIOS PERTENCENTES A UMA HERANÇA INDIVISA e dado que é ao respectivo cabeça-de-casal que compete administrar os bens que compõem a mesma, nos termos do art. 2079.º do Código Civil, pode o requerimento de licenciamento ser assinado por aquele; deverá, no entanto, o pedido ser instruído com autorização dos demais herdeiros, dado que o cabeça-de-casal, sendo igualmente um herdeiro, não pode requerer licença para construir em seu nome sobre prédio da herança, porquanto não é titular dos respectivos bens mas apenas de quota ideal da herança.
Por último, o caso dos CÔNJUGES também merece alguma atenção: é que aqui temos que ter em conta a natureza do bem, ou seja, se é comum ou próprio de um deles, pois que, neste caso, o licenciamento terá necessariamente que ser requerido pelo respectivo titular.
Se o casal se encontra casado sob o regime de comunhão de adquiridos (que corresponde ao regime de bens supletivo, aplicável quando não exista convenção antenupcial que imponha outro regime de bens), serão bens próprios todos aqueles que cada um dos cônjuges tiver ao tempo da celebração do casamento, os bens que lhes advierem depois do casamento por sucessão ou doação, e ainda os bens adquiridos na constância do matrimónio por virtude de direito próprio anterior. (4) A tarefa de determinação da natureza do bem impõe, desde logo, que se analise a certidão do registo predial que necessariamente instrui o pedido de licenciamento: se o registo de aquisição é anterior ao casamento, ou se é posterior, mas da respectiva inscrição consta como facto de aquisição uma doação ou partilhas, o bem será próprio do seu titular, devendo ser este a subscrever o pedido de licenciamento ou autorização.
Outras situações há em que o requerente do licenciamento, por possuir a qualidade de proprietário, detém poderes para aquele efeito, mas estes acham-se limitados mercê dos direitos de terceiros. Os casos mais comuns correspondem ao USUFRUTO e ao DIREITO DE USO E HABITAÇÃO. Sempre que, sobre o prédio incida qualquer um daqueles direitos, o proprietário só poderá realizar obras se possuir consentimento do titular do respectivo direito.
Mas existem outros exemplos em que o direito de propriedade se encontra limitado, sendo certo que o licenciamento, nesses casos, poderá colocar em causa direitos legitimamente constituídos a favor de terceiros. É o caso do licenciamento ser requerido por titular de prédio sobre o qual incida um DIREITO DE SUPERFÍCIE ou ainda uma SERVIDÃO LEGAL.
A propósito das servidões legais, julgo interessante referenciar aqui a posição do Supremo Tribunal, adoptada em dois acórdãos, datados de 13/06/1999 e de 30/09/1999, nos quais aquela instância judicial admitiu que possa ser indeferido um projecto de licenciamento de uma construção a implantar sobre terreno onde exista uma servidão predial e, no segundo daqueles arestos, que poderá ser ordenada a demolição de um muro construído na extrema do prédio, por o mesmo ocupar a serventia de um prédio confinante. (5)
Deste modo, caso se evidencie do processo instrutor a existência de uma restrição sobre o prédio objecto da operação urbanística perspectivada em benefício de um prédio confinante, cujo exercício pelo respectivo titular ficará comprometido pelo licenciamento conferido, deverá a câmara municipal procurar prevenir a emergência de conflitos entre os particulares envolvidos, os quais poderão eventualmente redundar em decisões (mormente, judiciais) que invalidem os efeitos do próprio acto de licenciamento na esfera jurídica do seu destinatário directo
Assim, e pese embora o facto das câmaras serem alheias a questões associadas ao exercício de direitos de servidão, conforme Jurisprudência abundante do STA (conciso e esclarecedor, o Acórdão do S.T.A. de 07/02/2002, proferido no âmbito do recurso n.º 48295, sentencia não ser incumbência da Administração, no acto de licenciamento de obras particulares, assegurar o respeito por normas de direito civil, designadamente das que tutelem servidões de passagem de terceiros sobre o prédio onde se situa a obra licenciada, explicitando-se, na motivação de direito apresentada, que o licenciamento tem de ser concedido nos limites e condições legais, sendo que as relações jurídicas reais não podem ser objecto do acto de licenciamento), caso se verifique, no âmbito da apreciação de um pedido de licenciamento, que a construção perspectivada colide com um direito de servidão, sendo susceptível de obstaculizar o seu exercício, deverá a Câmara, pelo menos, exigir do proprietário a apresentação de prova da extinção do direito de passagem ou declaração de consentimento do seu beneficiário, podendo deitar mão do procedimento previsto n.º 7 do art. 11.º do Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro (correspondente à suspensão do procedimento para apreciação de questão prejudicial). Isto, repete-se, caso se verifique a existência da servidão legal, através, por exemplo, da certidão do registo predial ou das plantas juntas ao processo. Caso não conste desses elementos qualquer referência à existência de uma servidão de passagem, e se surgir algum contra-interessado do licenciamento que alegue impedimento de exercício do seu direito de passagem sobre o terreno objecto da pretensão, não deverá a Câmara pronunciar-se e aconselhar o queixoso a recorrer à via judicial, até porque aquele pode, através da mesma instância, socorrer-se de algum dos meios cautelares previstos no Código de Processo Civil, designadamente do embargo de obra nova.
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(1) Vide FERNANDA PAULA OLIVEIRA, “A legitimidade nos procedimentos urbanísticos”, “O Municipal”, n.º 265 (Fevereiro de 2003), págs. 8 e seguintes.
(2) De salientar que os tribunais têm considerado como deterioração inerente a uma prudente utilização, a faculdade do arrendatário construir um galinheiro no quintal, citando a esse propósito o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9/01/1979, pelo que será lícita a execução de tal obra pelo arrendatário sem a necessária autorização do senhorio (sic). No entanto, tal conclusão não dispensa o inquilino de requerer o respectivo licenciamento ou autorização administrativos, como se impõe, bastando-lhe, neste caso, apresentar documento comprovativo da sua legitimidade, designadamente o contrato de arrendamento ou recibo de renda quando aquele não exista.
September 19, 2005 - Posted by Paulo Faria- 1 Comment
1 - A propósito da concessão de licença especial para conclusão de obras inacabadas, julgo de interesse começar por transcrever aqui a questão colocada na reunião de aperfeiçoamento profissional da Associação de Técnicos Administrativos Municipais (ATAM), realizada a 8 de Março de 2004,(1) e a resposta prestada à mesma:
«Foi emitido um alvará de licença de construção para um prédio em 1998. Não foi concluída a obra, embora o que falta seja rebocar o interior e outras pequenas coisas, mas está concluída ao nível da arquitectura e especialidades. Pretende agora o particular (titular da licença caducada), reiniciar a mesma. Como devemos tratar este processo. Será que é possível aplicar nesta situação a previsão normativa constante no art. 88.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro ?
Conclusão: É exactamente esta a saída para a questão suscitada. O art. 88.º/3 do Decreto-Lei atrás mencionado dá abertura suficiente para a questão colocada. É a forma mais expedita para tratar o assunto e de menor risco para o particular, porque se partirmos para um novo licenciamento, não nos podemos esquecer que temos de solicitar pareceres a entidades externas, e caso estes não sejam favoráveis ao pedido do particular ficamos sem saída possível.»
2 - Concordamos inteiramente com a solução proposta na referida reunião da ATAM.
3 - Com efeito, uma das alterações que o Decreto-Lei n.º 555/99 veio impor relativamente ao regime consagrado no seu “antecessor”, o Decreto-Lei n.º 445/91, prende-se, precisamente, e no que tange a esta matéria, com o alargamento da possibilidade de concessão de licença especial para conclusão de obras a todos os prédios inacabados, independentemente da razão que levou a tal situação (antes, só os prédios cuja licença de construção caducasse por falência ou insolvência do seu titular é que podiam beneficiar de tal regime), desde que a Câmara reconheça o interesse na sua conclusão e não se mostre aconselhável a demolição do prédio por razões ambientais, urbanísticas, técnicas ou económicas. (2)
4 - Se nos guiarmos por esta última condição, provavelmente a grande maioria de prédios inacabados escapará à eventual emissão da ordem que determinaria a sua demolição, atendendo, desde logo, aos custos que a execução desta acarretam. Por outro lado, e no que tange ao interesse na sua conclusão, é certo que os municípios têm sempre interesse na conclusão das intervenções levadas a efeito pelos operadores urbanísticos, sendo que a situação dos prédios inacabados é sempre de evitar pelo impacto negativo que traz.
5 - Com a alteração introduzida pelo legislador ao citado art. 88.º do Dec.- Lei n.º 555/99, consubstanciada na inserção do n.º 3 (que alarga a possibilidade de obtenção da licença especial às situações referidas no ponto 3 da presente informação), pretendeu-se seguramente conceber um regime mais simplificado para todos os casos em que as obras licenciadas através de um alvará que entretanto caducou, pelo decurso do seu prazo de validade, se encontram num estado de execução que não justificará a necessidade de instrução de um novo processo de licenciamento, o qual, a ser obrigatório, poderia gerar uma situação algo complexa e difícil de resolver, qual seria a de vir a ser exigida a implementação de alterações ao nível da edificação em si (nomeadamente no que tange às obras das “especialidades”), e, em última instância, a incompatibilidade da obra com normas legais e regulamentares supervenientes (nomeadamente do PDM) que a inviabilizem de todo, e obriguem à sua demolição. Trata-se, basicamente, de proteger, grosso modo, direitos e expectativas legitimamente adquiridos, protecção essa que, de resto, encontra acolhimento no art. 60.º (3) para o qual remete expressamente o n.º 2 do art. 88.º “in fine”.
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September 7, 2005 - Posted by Paulo Faria- 0 Comments
a) A Câmara, na apreciação de um pedido de licença ou autorização de obras em fracção de prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, que afectem as partes comuns ou impliquem uma alteração ao respectivo título constitutivo, exige, para prova da legitimidade do requerente, a autorização do condomínio, plasmada na acta da assembleia na qual aquela haja sido concedida.
b) A necessidade de obtenção da autorização da maioria dos restantes condóminos ou de todos eles, consoante a natureza da alteração, radica nas características da propriedade horizontal, que é um misto de propriedade individual e de compropriedade, sendo que a ausência, nos casos em que mesma se revele necessária, da respectiva autorização, gera a ilegitimidade do requerente do licenciamento/autorização, impedindo o deferimento da sua pretensão.
c) Se a deliberação da assembleia de condóminos que habilitou o interessado com a devida autorização para a realização das obras pretendidas, vem a ser objecto de acção de impugnação judicial, não competirá, naturalmente, à Câmara ajuizar, em sede do respectivo procedimento administrativo, a pertinência e a procedência dos argumentos apresentados na impugnação.
d) É certo que, em sede de procedimento administrativo, o surgimento de uma questão prejudicial implica, em regra, a suspensão daquele, decorrendo tal consequência do disposto no n.º 1 do art. 31.º do Código do Procedimento Administrativo.(1)
e) No entanto, e a propósito da suspensão, em anotação ao art. 11.º do Dec.- Lei n.º 555/99, refere o Dr. António José Rodrigues (2) que «A norma do n.º 7, sem precedente no regime do DL 445/91, ora revogado, obriga o presidente a suspender o procedimento até que o tribunal se pronuncie sobre determinada questão controvertida, o que não nos parece uma solução acertada, a menos que o presidente da câmara suspeite de sérios indícios de violação do domínio público municipal ou nacional. Com efeito, qualquer terceiro poderá fazer valer os seus direitos quando se sinta prejudicado em consequência de um acto de licenciamento da administração, dispondo para o efeito dos meios cautelares previstos no Código do Processo Civil, como seja o embargo de obra nova a que se refere o seu artigo 412.º. É uma forma processual urgente, que sempre causará menos prejuízos do que aguardar a decisão definitiva do Tribunal, sem envolver a administração local nos conflitos entre vizinhos. Por outro lado, a aplicação desta norma pode subverter o regime do contencioso administrativo, nos casos em que um determinado recurso não implica a suspensão da eficácia do acto administrativo impugnado, com prejuízos desnecessários para o particular recorrido que acaba por ver suspenso o seu processo no âmbito da administração municipal, à revelia do determinado em termos de contencioso administrativo».
f) Concordámos inteiramente com as observações apresentadas pelo autor indicado; naturalmente que a posição sugerida não prejudica o eventual indeferimento da pretensão urbanística caso, tratando-se de questão atinente à legitimidade do seu requerente, venha a verificar-se, ainda no decurso do respectivo procedimento administrativo conducente à concessão de licença ou autorização, através de decisão proferida no âmbito de processo judicial que estivesse a decorrer, que o requerente não possui qualquer qualidade que lhe confira o direito de realizar a pretensão, ou que a autorização que o habilitava a tal padecia de qualquer vício gerador de invalidade, isto porque, nos termos do n.º 7 do art. 11.º do Dec.- Lei n.º 555/99, o presidente da câmara deve conhecer a qualquer momento, até à decisão final, de qualquer questão que prejudique o desenvolvimento normal do procedimento ou impeça a tomada de decisão sobre o objecto do pedido, nomeadamente a ilegitimidade do requerente.
g) Entendemos assim, e pela motivação de Direito atrás expendida, que o procedimento correspondente a um pedido de licenciamento, deverá, nas situações antes enunciadas, prosseguir, sendo certo que as pretensões e/ou interesses dos reclamantes não ficarão prejudicados, quer porque, conforme se referiu, existirá sempre a possibilidade de recurso aos meios cautelares consignados na Lei, quer ainda porque, tratando-se de questões atinentes à legitimidade do requerente para realizar a operação urbanística pretendida, a Câmara, através do seu Presidente, poderá sempre, ao longo de todo o procedimento conducente ao licenciamento, indeferir a pretensão, caso venha a apurar-se, designadamente através de sentença judicial transitada em julgado, que o seu requerente não dispõe de legitimidade para o efeito pelo facto da deliberação de aprovação das obras em questão tomada em assembleia de condóminos enfermar de vício que acarrete a sua invalidade.
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(1) Idêntica disposição encontrámos no regime jurídico da urbanização e da edificação instituído pelo Dec.- Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, que, no n.º 7 do seu art. 11.º, estabelece que se a decisão final depender da decisão de uma questão que seja da competência de outro órgão administrativo ou dos tribunais, deve o presidente da câmara municipal suspender o procedimento até que o órgão ou o tribunal competente se pronunciem.
